卖家单方解除合同 买家退房为什么还要赔卖家490万元？
来源：北京青年报 2022-01-20 15:38:58
因为银行放贷时间比预想时间晚了2个月，已经付了一半房款的买家不仅要退回完成大部分装修的房子，还要赔偿卖家490万元。近日，上海市第二中级人民法院公布了一起房屋买卖合同纠纷的二审判决书。判决书显示，因为银行迟迟不放款，没有如期收到全部房款的卖家将买家告到法院。最终法院支持了卖家的诉求，二审维持原判：双方解除合同，买家要赔偿卖家310万元违约金和180万元房屋整修费损失，合计490万元。
合同约定
卖家补充条款享有单方合同解除权
根据法院查明的事实，2020年5月27日，卖家范某和应某与买家伍某就一处二手办公楼签订房地产买卖居间协议，谈好房屋总价为1550万元。按照约定，伍某在签订正式买卖合同当日支付首期房价款775万元，第二期房价款775万元，买家应在签订正式合同后五天内向银行申请贷款，若伍某的贷款申请未在过户前获得足额批准或无法获得贷款，伍某也应在过户之前将这部分房款支付给卖家。
同年5月30日，双方签订补充条款约定：房屋总价款仍为1550万元，买家支付定金100万元。1550万元房价拆分为合同价1490万元及装修补偿款60万元。约定卖家提前交房，买家在2020年6月30日前付首付745万元，60万元装修补偿款于过户当日支付给甲方，剩余贷款745万元由银行放款于甲方。
2020年7月2日，双方正式签订上海市房地产买卖合同(网签合同)。在此之前，卖家已于6月份将房子交给买家使用，买家也已付给卖家定金100万元及部分房价款400万元。
网签合同约定，在2020年8月30日之前，双方共同办理转让过户手续。伍某应于2020年7月31日前(含当日)支付剩余部分的首期房款计245万元，同时应在签约后五日内向银行申请第二期房价款745万元;若贷款申请未在过户前获得足额批准或无法获得贷款，伍某也要在申请产权过户之前将相应部分房价款付给卖家。
值得注意的是，该合同的补充条款还赋予了卖家单方解除合同的权利。如果买家没有按时履约，每逾期一天需向卖家支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。买家逾期超过十个工作日或买家要求解除合同，均视为买家违约，卖家有权单方解除本合同。卖家解除合同，应当通知买家，买家除需支付十个工作日的赔偿金，还需向卖家支付相当于总房价款20%的违约金。
当日，双方当事人又签订协议书一份，约定：若因买家违约导致买卖合同无法正常履行，买家应在解除合同7日内将该房屋恢复原状或赔偿卖家房屋装修费180万元;如因卖家违约导致合同解除，则同样应向买家赔偿装修费损失180万元。
买家违约
卖家要求解除买卖合同并赔偿损失
事实上，直到当年7月13日，伍某才付完首期房款745万元，并为此支付了逾期利息。而剩下的745万元银行贷款也迟迟没有放款，直至2020年10月29日才得以经相关银行审核通过。
期间，2020年9月15日，卖家向伍某发送律师函，希望其在收函之日起3日内将钱付清，如仍然不付，自己有权解除合同，并要求伍某赔偿违约金及装修损失等。
15天后，伍某依然没有支付剩余房款。卖家又向伍某发出解除买卖合同通知书一份，要求伍某搬离并归还房屋，同时偿付房款总价20%的违约金和房屋装修损失180万元等。
一审审理期间，被告伍某坚持认为，贷款延期虽是事实，但并非是遭到银行拒绝贷款，而仅仅是影响到了过户时间，因此，自己的行为并非根本性违约。
对此观点，一审黄浦区人民法院表示难以认同。判决指出，伍某最终获得贷款的时间在2020年10月29日，已大大超出了合同约定的时间，也超出了双方当事人自己的预期。当然贷款延期获批的原因和卖家无关，和伍某本身的资信能力等可能也无关。但是，法院认为，作为适格的民商事主体，对于在交易中可能产生的风险，应已明知，尤其在合同已明确约定的情况下，伍某却未及时履行其付款义务，在最终并未能取得原告谅解和许可的前提下，相应的违约责任伍某是无法免除的。
法院判决
违约金为房款总价的20%是否过高
至于伍某认为卖家主张的违约金(房款总价20%)的数额过高的观点，法院也表示难以认同。因房屋买卖合同本身具有其自身的特殊性，因其交易标的涉及金额一般较大(且本案涉案买卖标的系办公楼，而非一般居住用房)则会因一方违约所引致的相对方的所承受的经济损失亦相应较大，结合本案相关已查明事实表明，本案原告由于伍某的违约而可能产生其须对案外人(案外房屋的出售人)承担相应的违约责任(可能数额也不会太小)。
因此，考虑到我国合同法相关的法律规定，并不排斥当事人可以同时主张违约金和实际损失赔偿。考虑到伍某违约导致的实际后果，范某、应某至今未能正常另行购房成功等，经济损失巨大，故法院对卖家主张的违约金和实际损失赔偿的诉讼请求，采取一并支持的处理方式。
二审法院认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
最终，法院判决：双方签订的房屋买卖合同及相关协议均于2020年10月7日解除;被告伍某应于判决生效之日起10日内搬离并归还原告房屋，如逾期，则应追加支付房屋占有使用费，按照1000元/天的标准计算，计算至实际归还之日止;伍某应于判决生效之日起10日内一次性偿付原告违约金310万元、房屋整修费损失180万元。
北京青年报记者注意到，对这一结果，法官在判决中也“无奈地表示遗憾”。因为，一审法院已给予双方充分合理的庭外和解时间，以期双方或许能继续履约，但是结果并不如其所愿。
判决称，本案涉案的房屋买卖合同，并非我国法律必须予以强制保护履行(否则将损害国家、公共或第三人利益)的特殊合同。如在本案原告即卖家享有合法的单方合同解除权的情况下，却强行判决双方继续履行合同，则反而有构成“强买强卖”的风险，这是严重违背民商事主体在进行民商事活动中契约自由的原则的。
律师支招
买家可协商“以银行实际
放贷时间为准”的合同条款
490万元几乎可以在上海买一套房了。因为银行延期放款，买家就要承受如此巨大的赔偿。不少购房者看到这个案例，惊出一身冷汗。毕竟银行放款时间是买家无法控制的。而在置换房屋的过程中，一环套一环，很多卖家其实也是买家。一旦银行出现放款周期延长，必然影响数个交易。这种情况下，如何保障交易双方的合法权益?
时代九和律师事务所合伙人许桂林律师指出，在本案中，双方约定无论银行是否如期放款，买家都要在约定的过户日期前支付全款，同时还约定买家逾期10天以上，卖家就可以单方解除合同。这些条款很明显对买家不利。这有可能是因为买家当时买房心切，过于迁就卖方;也可能是没有仔细研读合同条款;还可能是低估了银行放贷时间的风险，但无论如何，双方都必须遵守签字认可的合同。
许桂林律师建议，双方在签订合同时都应谨慎考虑银行放贷时间的不确定性。对于买家来说，可以协商“以银行实际放贷时间为准”这样的条款，避免因银行放贷逾期产生的违约责任。对于卖家来说，最好在合同中写明最晚付款日期，并约定超时的违约金标准或解除合同的标准，遇到银行延期放款时，卖家也能保障自己的权益不受损害。当然，买卖双方肯定会有利益上的冲突，最终合同如何约定，还需要看双方沟通和谈判的结果。
本组文/本报记者程婕
