聚焦北京土储：三年摘地不见君 卢冰的北京万科何时再拿地
来源：北京商报 2022-02-18 16:20:05
自2019年最后一次拿地，北京万科已整整三年在京未有新地入账。即使去年6月，北京万科换帅，“老将”卢冰执起教鞭，换手如换刀的万科，在北京土地市场依旧按兵不动。春节后集中土地拍卖大幕再启，数十家熙熙攘攘参拍企业身后，万科依旧缺席。没到时机?无力出手?还是主动“躺平”，甚至战略性淡出北京楼市?猜疑之声不绝。昔日北京楼市带头大哥何日再下场围猎京城，成为2022年北京楼市的一大看点。
三年摘地不见君
2月17日，2022年北京首批集中供地收官。入市的18宗地块除一块流拍外，其余17宗地块全部成交。
据本轮土拍信息显示，共有56家房企或联合体报名角逐本轮土拍。在参拍企业名单中，既有华润、首开、中海、城建、保利、电建这些央企国企，又不乏绿城、旭辉、越秀等民企。但细心的人发现，众多参拍房企中，仍不见万科身影。
“万科已经淡出北京土拍市场。”在一位房企负责投拓的相关人士印象中，万科近来在北京土地市场上的表现日趋谨慎。参拍地块甚少，拿地欲望不高。
北京商报记者据北京自然资源与规划委员会官网披露的公开数据统计，北京2021年共进行了三轮集中土地拍卖，最终57宗地块成功拍出，成交金额为1900亿元。但拿地房企名录上，万科榜上无名。
有人回忆，去年第一批集中供地时，万科还报名参拍不少地块，甚至不乏城市核心地块，保证金也没少交，但最后一块地也没拿。在这之后的两批集中供地，万科几乎踪迹全无。
更多的人并未意识到，万科上一次在北京土拍市场上拿地还是2019年，距今已三年。随着2月17日今年首轮土拍落槌，年内首批集中拍地花落各家，万科在京不拿地的间隔纪录将再度延长。
诸葛找房数据研究中心分析师梁楠预测分析，“受各类房地产政策及金融政策调控，房企资金承压，拿地意愿和拿地能力均有所降低;另一方面，北京土地竞拍规则也有所变化，在集中供地机制下，北京新增了竞配建、竞高标准、现房销售、摇号拿地等新竞拍条件，土拍门槛不断提高，部分房企可能主动有所规避。以万科为代表的民企，未来在北京土地市场上会更谨慎，并持观望心态”。
在地产营销人出品人韩乐看来，“一家房企拿地与否，还要看公司此前开发项目的收益情况。万科暂停拿地的一个内因可能与其在京个别项目投资失误以及一些环京收购项目销售不畅拖累所致”。
也有观点认为，北京地产圈水很深，土地近几年几乎被央企、国企围猎，万科对投资收益率、投资风险又有着严格要求，所以万科在北京优质地段很难拿到地。
回顾多年来万科在京城土地市场上的表现，几任当年北京万科履新的负责人，在上任之初均面临着在京土地储备扩充的瓶颈。毛大庆上任前，万科两年未拿地;刘肖来京前，北京万科也面临土地储备不足的困境。作为老兵，如今掌舵北京万科10个月的卢冰，不但要面对几年未拿地的现实，还有上任后万科彻底消失在北京土地市场的处境。
比想象的还保守
北京万科未来在土地市场的表现或许比人们想象的还要保守。这从万科去年6月底，万科集团组织架构调整及人事任免上可以看出端倪。
2021年6月23日，万科集团宣布组织架构调整。其中一项重要调整，是将当时的五大区域，分为七大区域。新划分后，北京区域具体包括北京、天津、河北、山西、山东。人事安排上，原北方区域首席合伙人刘肖调回总部，担任集团执行副总裁和首席运营官，而原北方区域执行合伙人卢冰，接任万科北京区域首席合伙人。53岁的“老将”成为北京万科新掌舵人，也被外界解读为万科管理层希望深谙京城楼市的卢冰，能成为北京万科持重的“守成者”。
恐怕一段时间里，开疆拓土都不是北京万科的首要任务。这从万科集团管理层不久前提出的现阶段工作原则也能有所印证。
不久前，万科集团董事局主席郁亮内部讲话流出，他提出万科当前工作目标和原则是缩表出清、背水一战。所有工作要从回稳提升、缩表出清、“长肌肉”三项主要任务展开，组织资源、资金资源、人力资源都要向这三大任务调配。
其中，万科管理层判断缩表出清就是去金融化。国家不会允许房地产占用过多金融资源。对房企而言，去杠杆、降负债则是当务之急。
“与缩表出清相比，拿地恰恰是容易增加企业负债的条件，尤其是拿错地，资金沉淀更是大风险。”有观察人士判断，当下在北京万科，开源节流比拿地更符合管理层“节衣缩食”“战时氛围”的定调。巩固既有阵地，加快去化存量货值才是第一要务，甚至是唯一工作。所以这段时间，卢冰治下的北京万科在土地市场“无为而治”的姿态尽显。
“开源”并不容易。据克而瑞发布的统计数据显示，2021年，北京万科完成全口径销售额261.9亿元，排在北京区域销售榜单的第七位;在完成流量金额(操盘项目销售额)榜单上，万科以222.9亿元的销售额排在第三位，显示出企业操盘管理能力仍具竞争力。此外，2021年，北京万科完成权益销售金额128.6亿元，位列第八。这与万科几年前在北京业绩常年名列前茅的表现反差明显。
从去年实现销售的项目上看，公司旗下20余项目都有成交，其中，城市之光·东望实现销售额47亿元，万科翡翠山晓31亿元，万科·雲庐完成28.6亿元销售额，此外，翡翠西湖、观承望溪、翡翠公园等项目均有超过10亿元的销售规模。但其他10多个项目则业绩平平，甚至成交寥寥。
北京商报记者通过梳理资料注意到，万科前几年拿地大多是其擅长的规模型项目。通州台湖城市之光、丰台青龙湖翡翠西湖、顺义高丽营观承、石景山五里坨翡翠山晓等都是大盘，万科通过对区域商业配套的深耕打造，形成了产品差异化和竞争力。正是这些项目支撑了这两年万科在北京的业绩。
但事物总有两面。也有观点认为，这些贡献率高的项目都是几年以上的老盘，虽然还有一些库存，但给人印象已销售接近尾声，项目新鲜度、影响力、口碑都不足以形成新的流量。
同时，北京楼市的持续新增供应也将给这些老盘带来压力。2021年全年北京共进行了3次集中土拍，5月首批次集中供应的土地在去年下半年多数已入市。竞争加剧的背景下，万科那些位置偏远的项目很难实现快速周转，支持北京万科业绩的“稳定输出”。而回款速度拖沓也会给企业再拿地带来障碍。
梁楠分析，万科近些年提出产品品质升级，在京开发出以“翡翠系”为代表的中高端产品线，项目体量大的同时，产品定位通常也高出同区域竞品。成本投入较大，在价格没优势的情况下，可能会导致去化欠佳资金沉淀，对万科现金流动性带来一定压力。
守成还是淡出
多年未有新地入账，带来的直接结果是业务量的下滑，相关业务部门士气受挫和人员的流失。实际上，由于长期未能有新项目入账，不少职能部门陷入无事可做的境地。此前北京万科旗下设计团队，就有大规模跳槽中海的情况发生。
业绩上，北京万科也面临区域整体业绩下滑的态势。相关机构数据显示，2019年之后，北京万科销售额、营业收入、利润率，都出现下降。以北京为核心的北方区域在集团整体业绩排名中，多项指标也均处于靠后的位置。
土储方面，克而瑞研究中心发布的“2021年中国房地产企业新增土地百强榜”显示，2021年，万科集团在全国新增土地1888.8亿元，排在总榜单的第二位，这与在北京区域的“零表现”形成强烈反差。
“京津冀区域楼市受政策影响深，市场下滑严重，万科长期不在北京拿地，可能有意把资源重心向长三角、大湾区等强势区域转移，逐渐出清甚至淡出北京楼市也未可知。”有观察人士如是表示。
“当下北京万科暂停拿地，可能是有意调整节奏，避免因去化不利带来困坐愁城”，韩乐则有不同判断，万科从上世纪90年代开始布局北京，万科了解和熟悉北京。尤其在三四线城市楼市下行的当下，一线城市的价值更加凸显。北京的标志性和购买力，其他城市不能替代。在京拿地，对内能提振士气巩固团队，对外能维持企业影响力与竞争力。预计万科此前在京深耕的区域，会成为万科未来补仓的目标，凭借对区域产品、客户的把控，继续做大做深是万科所擅长的。
“在楼市观望情绪仍存、政策监管不会大幅放松的情况下，万科综合集团战略、企业流动性等状况谨慎拿地，不失为理性之选。但也不能完全放弃增加土储。对万科而言，规避取得高价地块，可适当降低投资风险。”梁楠如是分析。
“土地储备是企业的生命线，为企业提供新的发展战略空间。从城市角度看，北京需要万科这样在住宅开发、城市更新、商业配套、租赁住宅、养老公寓等领域不断做出贡献的责任企业持续发展。而万科的企业责任也意味着其不会轻易退出北京楼市”，韩乐进一步表示，“缩表出清”显示出万科的谨慎与勇气，但相信北京万科目前在北京土地市场上“无为而治”，只是过渡性策略，并非淡出北京的长期战略。
就万科在北京的未来发展目标和投资战略等问题，北京商报记者致电北京万科，但截至发稿，未能得到答复。
北京商报记者 关子辰 荣蕾
