大悦城控股1周内获200亿并购融资额度 轻重并举战略显效业绩扭亏冲刺千亿目标
来源：长江商报 2022-02-21 08:36:57
长江商报记者江楚雅
短短五天时间，大悦城控股获得两百亿融资额度，成为同行羡慕的对象。
2月16日，大悦城(000031.SZ)与招商银行成功签署100亿元并购融资战略合作协议，宣布双方将建立深度的地产并购融资战略合作关系。2月18日，大悦城控股再获浦发银行授予100亿元并购融资额度。
2019年，大悦城控股完成对大悦城地产的资产重组并重新上市，成为中粮集团旗下唯一从事房地产业务的平台。重组完成后，大悦城控股从以开发业务为主的传统房地产公司，转向了“持有+销售”，双轮双核发展的综合性全业态房地产公司。
长江商报记者注意到，自提出轻资产战略以来，大悦城控股大力发展“商住结合”模式，商业版图持续扩张，到2024年末，公司预计轻资产规模不低于40个项目。
同时，2021年是公司三年销售型业务签约破千亿目标的最后一年。2021年1-6月，大悦城控股合同签约销售额总计达到359.59亿元，同比增长20.23%，归母净利润6.15亿元，同比增长8.65%。
全年业绩预告显示，预计其2021年归属于上市公司股东的净利润8500万元-1.25亿元，实现扭亏为盈。
一周内获200亿融资额度
2月14日，大悦城控股宣布与招商银行签署100亿元并购融资战略合作协议，双方将建立深度地产并购融资战略合作关系。
合作协议显示，招商银行将授予大悦城控股100亿元并购融资额度用于并购业务，业务品种包括但不限于并购贷款、并购基金、资产证券化，以及基于并购相关业务需求创新的各类融资产品，并为其提供高效便捷的“绿色通道一站式”服务。
四天后，2月18日，大悦城控股宣布与浦发银行共同举行地产并购融资全面合作协议签约仪式。根据双方约定，浦发银行为大悦城控股提供的并购融资额度为100亿元人民币，双方合作的内容包括但不限于并购顾问、并购贷款、并购基金、资产证券化以及基于并购相关业务需求创新的各类融资产品。
除了此次与浦发银行开展全面并购投融资业务以外，大悦城控股在直接融资、开发贷、按揭贷款等方面也能够获得浦发银行支持。
大悦城控股表示，在当前政策环境下，将利用好并购融资工具，抓住市场机会，甄别优质资产，积极拓展房地产项目的并购业务。有业内人士预计，大悦城控股可能很快会在并购上有动作。
事实上，背靠央企的大悦城控股，在融资上具备先天优势。2020年底，大悦城控股的平均融资为5.10%，2021年上半年末进一步降低至5.06%。一直保持着较低的融资水平。2021下半年以来，公司单笔融资成本继续下行，多次低于平均融资成本发债。
融资成本下行的同时，大悦城控股积极拓展创新多元化融资渠道，除利用传统公司债、银行贷款等渠道外，还拓展了CMBS及ABS融资渠道，并尝试产业园REITS资本化。2021年，大悦城发行了首支CMBS，金额18.01亿元，发行利率3.80%，较同期基准利率4.75%低95bps。
得益于较低的融资成本，大悦城的财务状况得到一定优化。截至2021年中期末，现金短债比为1.44，净负债率为95.19%，扣除预收款后的资产负债率71.1%。踩中“一条红线”，属于“黄档”房企。
从行业来看，目前，已经有多家国企获得银行并购贷融资额度。不久前，华润置地和华润万象生活亦从招商银行获得230亿元的并购贷款，专用于华润置地和华润万象生活并购业务。
在监管机构支持下，银行方面也出现积极信号。先是浦发银行率先发行50亿元并购主题债券，紧接着广发、平安等中型银行接连发行50亿元并购债。据不完全统计，包括银行发行并购主题债券、企业融资额度和并购票据在内，房地产合计并购类融资规模已超500亿元。
轻重并举战略显效业绩扭亏
2019年大悦城控股重组完成后，已从以开发业务为主的传统房地产公司，转向了持有+销售，双轮双核发展的综合性全业态房地产公司。
2021年，大悦城又提出将以原有商业项目及核心商业大区为基础，将轻资产项目发展作为重要的战略方向，以重资产与轻资产联动的点面结合、轻重结合的区域深耕式发展为模式，加快商业规模扩张，加速轻资产商业项目的布局。
自提出轻资产战略以来，大悦城控股大力发展“商住结合”模式，平均出租率达94%，投资物业租金及酒店运营收入占总收入比重达20.4%，同比提升2.3个百分点。
商业项目也表现可圈可点，2021年，大悦城控股商业全国总销售264亿元，同比提升40%;客流2.2亿人次，同比提升34%。其中朝阳大悦城、西单大悦城、天津南开大悦城尤为突出，分别为年销售额44亿元，客流近2300万人次;年销售额38亿元，客流近2000万人次;年销售额33.6亿元，客流近2200万人次。
2021年以来大悦城的商业版图持续扩张，除了加大购物中心轻资产项目的拓展力度，也积极探索城市更新、TOD、社区商业等类型。2021年下半年轻资产商业项目确保签约6个，全年目标是10个，到2024年末，预计轻资产规模不低于40个项目。
值得一提的是，2019年重组时，公司提出“力争实现三年销售型业务签约破千亿”的目标。当年，大悦城控股实现全口径签约面积290万平方米，签约金额710.82亿元。但随后的2020年，受疫情、宏观调控等因素影响，公司销售有所下滑，年报显示，大悦城在期内实现全口径销售额694亿。
2021年是大悦城控股三年目标的最后一年。2021年1-6月，大悦城合同签约销售额总计达到359.59亿元，同比增长20.23%，归母净利润6.15亿元，同比增长8.65%。
日前，大悦城控股对外披露2021年度业绩预告，预计2021年归属于上市公司股东的净利润8500万元-1.25亿元，扭亏为盈;扣除非经常性损益后的净利润2100万元-6100万元。
大悦城控股于公告中表示，随着国内疫情的有效控制与消费需求的回升，国内零售及酒店业务逐步复苏，该公司持有型业务及酒店运营收入稳步提升;此外，2021年达到收入结算条件的商品房资源同比增加，权益占比高的销售型结算项目业绩贡献同比增长，公司业绩与上年同期相比实现扭亏为盈。
