富力地产计提81亿亏损近90亿，出售项目质押资产自救
来源：长江商报 2022-04-11 11:30:23
“华南五虎”之一的富力地产(02777.HK)，正试图通过出售资产“自救”，来缓解公司面临的流动性危机。
4月8日，富力地产公布3月份销售额，2022年前三个月，富力地产总计销售收入约为134.8亿元，同比下降55.8%;销售面积约1198100平方米。
近日披露的2021年业绩报告显示，2021年富力地产实现营业收入764亿元，同比下跌11%，净亏损达87.4亿元创新高。
富力解释称，净利润巨额亏损，主要是由于报告期内物业销售额减少以及毛利率降低，以及项目售价较低导致年内就存货作出减值拨备。2021年度，富力地产一次性计提了81亿元减值准备。
长江商报记者注意到，富力地产毛利率连续三年下滑，由2018年的36.4%逐步降至2020年的23.7%，2021年毛利率6.5%，同比下降17.24个百分点。
重重压力之下，富力地产继续减缓拓储速度，削减债务规模增加流动性。
截至2021年末，富力地产借款总额降至1327亿元，其中,一年内到期的借款占比达到44%，约为583亿元，同期其包括受限资金在内的总现金为211亿元，无法覆盖债务。
为缓解流动性危机，富力地产正通过出售项目质押资产自救。近期，富力地产以9570.26万英镑出售英国伦敦VauxhallSquare开发地块，相当于六折割肉。
富力地产表示，资产处置仍然是富力今年回笼资金的重点，今年将透过整售及加快海外开发项目的预售计划，出售海外非核心资产。
计提81亿亏损近90亿
2021年，富力地产营收下降净利润为负，总营业额跌约11%至764.01亿元;对应毛利49.63亿元，同比减少75.65%;毛利率6.5%，同比下降17.24个百分点;净亏损87.39亿元，同比下降195.54%;净利率-11.44%，同比下降22.09个百分点;归母净亏88.48亿元，同比减少198.25%。
根据财报，富力地产的巨额亏损主要源于存货项目的减值计提。2021年度，富力地产一次性计提了81亿元减值准备。
在房企财报中，存货项目主要反映其以销售为目的持有的土地，以及在建的地产项目。大额减值计提，反映了富力地产持有的大量项目预计未来销售收入无法覆盖成本。
2021年富力地产实现全口径销售金额1201亿元，同比下降19.7%;全口径销售面积941.5万平方米，协议销售面积同比下降20.4%。按照富力制定的1500亿元的销售目标，完成了销售目标80%。
2022年前三个月，富力地产总计销售收入约为134.8亿元，同比下降55.8%;销售面积约1198100平方米。
为减轻成本压力，富力地产大幅减少了土地支出，2021年以来，富力地产拿地几乎停滞，去年仅收获5幅土地，新增土储面积83.7万平方米，新增土地资本开支总额仅为30亿元，同比减少80%。
另外，富力地产城市更新项目资金需求量较大，其三线及以下城市土储面积占比较高，存在一定去化压力。
从存货周转率来看，富力地产全年存货周转率0.32，较2020年高0.03;已竣工存货占存货总量的25%，较2020年低7个百分点。总体来看，富力在积极去库存，项目去化有一定成效，但运营能力仍需进一步提高。
虽然富力集团降低了投拓速度，但其目前的土地储备较为充足，按照当前的销售规模来看，其消化周期维持在3-4年左右，可以满足企业未来的正常开发需求。
出售资产自救
富力地产试图通过出售资产和债务展期，解决公司面临的流动性危机。
截至2021年末，富力地产借款总额降至1327亿元，其中，一年内到期的借款占比达到44%，约为583亿元，同期其包括受限资金在内的总现金为211亿元，无法覆盖债务。
据联合资信2021年末发布的信用评级公告显示，富力在2022年面临的境内债券到期80.65亿元、境内债券回售14亿元、美元债券到期13.73亿美元，合计已经超过了150亿。
截至2021年末，富力地产资产合计4058.76亿元，同比减少8.21%。其中，流动资产合计2823.98亿元，同比减少13.84%，流动资产占比69.58%，同比减少4.55%;货币资金约62.57亿元，同比下降75.63%。
4月6日晚间，富力地产在上交所发布公告称，公司“16富力04”债券展期方案获得通过。
此前，富力地产披露，对于即将到期的“16富力04”，其无力偿还，欲寻求展期。4月7日，原本是“16富力04”的到期之日。不过这一天，富力地产仅偿付了这笔债券的利息，并未偿还本金。
知名财经评论员严跃进对长江商报记者表示，债务展期可以暂时缓解流动性压力。但要摆脱债务压力，仍需继续调整债务结构，通过多种方式尽力降低违约风险等情况。
化解危机，出售资产回血是更为快速的方式。这几年，富力地产频频出售资产。
2021年，碧桂园服务以不超过100亿元收购富力物业，此外，2021年1月和12月，富力分两次将广州空港物流园股权卖给黑石，合计收益约53亿元。仅这两次出售资产，富力就收回153亿资金，但这些资金仍未能帮助富力化解债务问题。
今年3月15日，富力地产公告称，拟以9570.26万英镑的价格将位于英国伦敦的一个项目出售给远东发展，相当于约9.77亿港元，出售事项的所得款项净额将用于偿还本公司的债务及用作本集团的一般营运资金。
据了解，该项业务是富力地产在2017年时以1.5777亿英镑的价格拍下，若简单地以现价相减，即便不计算这5年的通胀和资金成本，富力地产也亏损了6884.5万英镑，折合人民币亏损高达5.75亿。
富力地产称，今年公司将继续“卖卖卖”来提供额外现金，包括通过整售及加快海外开发项目的预售计划，出售海外非核心资产。且业内有声音传出称，富力地产有可能出售过去视若珍宝的地产等本打算长期持有的物业。
虽然缓解资金压力的动作不少，但成效进展并不大。富力地产最大的“包袱”还是酒店，2017年，富力斥资199亿元收购77家万达酒店，并耗资数十亿接盘万达海外两个项目，一跃成为全球最大豪华酒店业主，却也直接导致公司净资产负债率持续攀升至169.6%。
虽然已在积极出售酒店资产，但至今酒店的出售仍未有切实的动作落地。截至2021年末，富力地产在运营中的酒店达93家，总建面达410.4万平方米，共拥有28192间客房。截至目前，富力地产持有的酒店并无一家卖出。
整体来看，富力酒店2021年的营业收入总额为50.7亿元，同比增加13.6%，2020年富力酒店业营收受疫情影响降幅较大，虽然2021年相对有所恢复，但较2019年同期营业额仍有27.8%的降幅。93家酒店的单家酒店平均营业收入为0.55亿元，酒店运营业务净亏损8.55亿元。(记者陈然)
