拿地一年后抛出6.4折特价房，富春山居经历了什么？
来源：北京商报 2022-04-29 09:15:33
在历经了首个进京拿地的项目未能一炮而红的遗憾后，雅居乐把北京市场押宝在了去年首批双集中供地独立拿下的门头沟项目。然而北京商报记者近日统计发现，这个被引入雅居乐TOP系产品、案名为富春山居的项目，拿地一年后，在向市场抛出6.4折特价房的情况下，被批准预售的200余套房源中，0预定、0核验，仅1套完成网上联机备案，网签率仅为0.48%，富春山居到底经历了什么?
拿地拿在高点领证领在低谷
根据北京市住建委披露的信息，富春山居的备案名为紫云金苑，预售证号为京房售证字(2022)7号，领证时间为2022年1月23日，领证房源207套。
时间回放到2021年5月，北京首次尝试“双集中”供地，30宗地块被各家开发商收入囊中，参与竞拍企业高达200余家，其中在当时市场依然处于高位运行、开发商资金面尚且宽裕的情况下，仅4宗地块底价成交：中骏、金辉联合体摘得大兴新城DK组团地块;首开、保利、新航城联合体拿下大兴区榆垡镇地块;雅居乐获取了门头沟永定镇地块;越秀、天恒联合体将怀柔刘各长村地块收归囊中。
通过这次出让，金辉、越秀实现了进京“赶考”，而首开、保利、新航城拿下榆垡镇地块，更多的是新航城整体开发的考虑，雅居乐则是亦庄地块逆袭售罄之后急于在京补仓。
或许是遗憾当年进京首个项目京华雅郡没能一炮而红，历经坎坷后，依托于亦庄整体区域复苏顺销成功，再次拿地的雅居乐在门头沟项目上引入了TOP系产品，1.1的容积率刚好契合。这个被命名为富春山居的项目主推建面约143平方米的洋房、158平方米平墅、195-225平方米叠拼别墅。
“当时这4宗底价出让的地，都或多或少有点缺陷，因此大部分开发商都不会选择。”深度参与去年首批双集中供地的某头部央企北京公司土拓总透露，当时他所在的公司也接到过门头沟地块的橄榄枝，但从北京公司到集团总部都一致认为门头沟地块区域饱和度过高、地块本身的瑕疵明显，能够做出产品的空间有限。
过去一年的销售验证了这位土拓总的预言：在前有市区两级监管部门为保障首批双集中供地快速进入销售渠道开出的一路绿灯、后有同批拿地的长安悦玺等项目3个月即实现入市，被雅居乐寄予厚望的富春山居从拿地到领证却整整用了8个月的时间，这对于正常市场中的项目都属于“严重拖堂”，更何况是面临双集中后利润压力的项目。
8个月意味着什么?“像中海这样的企业，200多套房子，项目没啥问题8个月现金流都有希望回正。”北京某渠道公司总经理直言，对于去年双集中供地至今的北京市场来说，富春山居不仅仅是简单的拖堂，更是因此遭遇了“拿地拿在高点，入市入在冰封”的尴尬。
雅居乐方面告诉北京商报记者，为了最大化保持地块原貌，在高度差近百米的项目里，公司充分考虑产品、园林景观与地形特点细致结合，因此，设计和工程的时间较其他项目需时更多。“项目定在今年3月下旬入市，主要是出于整体蓄客及工艺工法展示情况考虑。”
打出6.4折网签率才0.48%
截至北京商报记者发稿前，富春山居这个拿地一年、北京2021年首批双集中供地的项目，在207套领证房源中，仅一套完成网上联机备案，其余连预定都没有。
针对项目销售“惨淡”问题，雅居乐方面解释称，项目自入市以来，已接待客户2000余组，市场关注度较高。但由于项目所在板块客户均为改善型客户，该类客户的购房名额及资金大多需要通过换房卖房实现，故存在较长的购房周期，因此在网签数据上无明显变化。目前，多名客户已完成房源选取，伴随售楼处的正式开放，相信客户量会有较大提升。
集中供地政策下，也同步制定了销售指导价。按照出让公告，雅居乐拿下的这块门头沟永定地块，销售指导价上限是6.3万元/平方米，而根据中原地产分析师张大伟等多位分析师测算，地块本身成交楼面价仅为2.9万元/平方米。
表面上看，按照合理的成本测算，企业正常操盘的情况下，项目的利润空间可以说是去年首批双集中供地中比较可观的。
但历经了8个月的“拖堂”，富春山居面临的市场已经从当初拿地时的高点，变成了品牌房企接连爆雷的低点。
而根据北京市住建委批准的预售信息，该项目领证的5栋楼最高预售均价为6.77万元/平方米，最低预售均价为5.99万元/平方米，而从网签信息看，富春山居项目唯一顺利网签的房源，是一套顶层141.94平方米四居室，网签价仅为38343.42元/平方米，与该栋楼批准的59975.99元/平方米预售价相比，打了一个6.4折，网签率仅为0.48%。
尽管现场销售人员一再强调3.8万元是当时开盘的一批特价房，但周围竞品证实，该项目在开盘后的均价就是3.8万元/平方米，甚至特价房会更低，在外部市场环境有一定改善后，才慢慢提升至4.8万元/平方米。
母公司的危机
“门头沟已经迈入6W+时代，我们项目的价格已经很低了，比周边二手房还要低，性价比极高。如果付款顺利，还会有进一步优惠。”尽管按照销售人员的说法，雅居乐综合实力排在房企的第十七位，跟那些爆雷的房企不一样，完全不需要担心。
但事实真是如此吗?与在门头沟深山之中开发项目一样，雅居乐的日子并不好过。
年报季临近尾声，还有一大部分房企未能“交卷”，这之中就包括雅居乐。是“遮丑”还是真的受疫情影响，这里不作判定，从已披露的2021年度未经审核数据来看，雅居乐的状况不容乐观。
2021年雅居乐的营业收入、净利润、毛利等指标全为负增长，当然这也是大多数房企的现状。但关键点是，雅居乐的债务压力大与日俱增。截至2021年末，雅居乐现金及银行存款为384.2亿元，但其中限制资金就有156.17亿元，而同期，雅居乐一年内到期的短期债务就高达295.8亿元，非受限资金尚不能覆盖短期债务。
与此同时，雅居乐是永续债的“大户”，截至2021年底，雅居乐还存有的永续债规模依然高达130.15亿元。2021年中期，雅居乐完成“由黄变绿”，但如果把永续债计入负债，雅居乐的净负债率并不乐观。
开发商负债压力大，与购房者的直接联系就是“能不能交付问题”，从这个角度来看，2024年底交付的富春山居还存在很多不确定性。
另一方面，雅居乐的市场口碑也在直线下降，不但屡次曝出工程及产品质量问题，还因违规行为被官方点名。今年3月，因涉嫌长期发布涉“不限贷、不限购”“购房不需户口社保”等网络虚假广告信息的问题，雅居乐遭海南网信约谈，也可见其卖房回款的急迫。
跨越“黑铁时代”，房地产行业直接迈入“青铜时代”，开发商们最缺的就是稳定的现金流。购房者对于楼市预期的“失望”，开发商回款进度持续放缓，由此带来的资金压力越来越大。
“高利润”是雅居乐选择门头沟的核心，但如果销售速度太慢，高出的这部分利润也会被融资利息吃得干干净净。对于雅居乐来说，出售项目、“降价促销”成为求生之道。
过去一年时间，雅居乐卖了14项非核心物业、卖了超级大盘广州亚运城的股权、卖了三家项目公司，也卖了六家环保公司，但这似乎并没有堵上债务的“窟窿”。
销售端又表现如何呢?据雅居乐发布的2022年一季度销售数据显示，今年前3个月，雅居乐实现预售金额211.1亿元，同比下降46.6%;对应建筑面积为159.9万平方米，平均价为每平方米13204元。而去年同期，雅居乐的销售平均价为每平方米15942元。
面对历经8个月拖堂、拿地拿在高点的富春山居而言，未来不确定性会更大。(记者王寅浩)
