富春山居改善盘放量上新 开发商成色几何?
来源：北京商报 2022-05-20 10:14:54
错过了“小阳春”的北京开发商正在抓紧自救。最近一段时间，门头沟放盘量很大，让“消沉”的新房市场再次热闹起来，四道桥“三兄弟”带来了罕见小户型供应，西山相府、富春山居改善盘放量上新。富春山居项目，是雅居乐进京后的第二个住宅项目，然而门头沟多年来改善房源扎堆，富春山居需要面对新老项目的“围追堵截”，在亦庄经历一轮限竞房洗礼后，雅居乐再次陷入改善盘的厮杀。富春山居可以选吗?开发商成色几何?购房者在买房时，也别只盯着价格看。
成败山景
门头沟位于北京正西偏南，距市区约20公里，与其他远郊区相比，崛起速度相对靠前。从区域划分上，有老城区、新城区之别，各自的特点也非常鲜明：老城区的生活配套较为完善，生活氛围浓厚;新城区则处在发展阶段，目前所供应的大部分新房项目也主要集中于此。
富春山居项目主推建面约143平方米的洋房、158平方米平墅、195-225平方米叠拼别墅。整个地块不大，共计280余套房源。
富春山居项目三面环山，自然环境是最大的卖点。在案场项目推介的时候，销售人员基本回避了“配套”话题，主要安利自然与山水。“通过沙盘也可以看到，妙峰山、龙门洞、万佛寺、戒台寺环绕四周，居住在这里自然环境优美。”
这个销售人员口中的“世外桃源”之地，首先直面的就是配套挑战。
据销售人员介绍，365Plus购物中心是距离富春山居项目最近的商业，距离有2.5公里左右，与龙湖长安天街、京西大悦城的距离更是超过了3公里。
医疗方面，有京煤集团总医院(三甲医院)、北京门头沟区中医院、门头沟妇幼保健院等。不过北京商报记者走访发现，这部分离售楼处很近，但距离实际项目车程都在40分钟以上。
项目自身有一块F3其他类多功能用地，大概率会做成商业配套，不过雅居乐方面也直言：“目前还在规划中，不清楚细节，具体做什么不确定。”也就是说这方面存在未知性，即便如愿落地，因地块小的缘故，“贡献”也不会太大。
除此之外，富春山居项目自身的两个“槽点”——墓地和高压线是购房者更为关心的。北京商报记者通过实地走访发现，万佛华侨陵园位于项目南侧，不过基本被山势所遮挡，这方面最难受的其实是由中建开发的长安麓府项目，但高压线这个“槽点”却无法回避，富春山居卖的就是山水相映的自然风景，四周密布着高压线会是怎样一种体验?这可不是一家开发商能解决的问题。
4公里外的售楼处
地铁S1号线的开通，为门头沟带来了大量的置业客群，雅居乐·富春山居的营销中心便位于S1号线上岸站附近。
售楼处周边一切的生活氛围，初看很有迷惑性，细究却与项目基本不搭边，这里距离项目本身还有大概4公里的距离。
北京商报记者为购房者们做了个出行实验，在北京工作日非早晚高峰期间，从复兴门地铁上车，到富春山居的项目所在地，通过公共交通出行的方式，耗时1小时54分钟，到富春山居售楼处，也就是高德地图上的“城市展示厅”只需要1小时。反过来的时间大致相同。
“山路、沟渠、单一通道出行，轨道交通缺失、公交间隔过长，从售楼处到项目实际所在地的这4公里将来的坑要远大于五里坨。”一位曾经亲自参与五里坨出行的某头部房企北京公司GR负责人直言，跟五里坨目前到市中心上班、办事仅有石门路类似，富春山居前的友谊路是它的“华山一条道”，虽然目前规划建筑密度要远低于五里坨，但因为是山路+沟渠，出行难度也不低。“现在石门路早晚高峰平均开车6公里要在40分钟以上，但好在石门路是平原，努努力骑小黄车和电摩托还能走，友谊路除了开车，别的就别想了。”
北京商报记者现场也替购房者们试验了一下共享单车出行：从S1线上岸站出来，骑上共享单车，一路爬坡25分钟后、在两腿发软之际终于达到了富春山居的大门口，但是bug来了，锁不上车，App提示“该区域共享单车的运营范围尚未覆盖”，电子锁车需要另付20元调度费。
借用与记者一同骑共享单车看房大哥的话：“适合养老，但却不适合年龄特别大的老人，依山而建的房子，没办法开车，出个门都难。”
区域的死海
2021年5月，北京首次尝试集中供地，包括1宗共有产权房在内的30宗地块皆顺利成交。其中，雅居乐以15.3亿元底价摘得门头沟永定镇0077、0081等地块，也就是现在的富春山居项目。当时成交的30宗地块仅有4宗以底价成交，可见开发商对于这宗地块的态度。
富春山居受限于地段和容积率，全部为别墅产品，这也注定它要与区域内的同类竞品厮杀。与亦庄的限竞房扎堆一样，门头沟改善盘多，产品定位基本相似，同质化现象比较严重，缺乏差异化的支撑，突出重围就需要更多的时间成本。
除此之外，门头沟的区域要素条件也基本相同，同样的产品指标，同样的资源配置，尤其是项目周边的利好因素也几乎为“共享”：交通优势、配套设施，甚至同一座商场、同一所名校都被各个项目反复提及。
如此情况下，产品设置的些许差异并不能突出特色，户型小一码、加入些许科技元素，“微创”带来的结果就是很难建立自己的绝对优势。
从门头沟的“逆袭”历史也可以看出，区域需求错配或是去化难的主要原因。
京西近年来一直是北京土地供应的“洼地”，海淀、丰台、石景山等区域新盘稀缺，这给门头沟带来更多外溢需求。房子五年大致一个置换轮回，在新房供应几近断供的情况下，多个改善客群也转向门头沟。
但2018年以后，石景山新房市场开始发力，阻截了去往门头沟的大量置业客群，家门口有房可选，谁还会过河去买房呢!比较被津津乐道的就是中海寰宇天下的爆发，踩准市场需求的脉搏，一时成为“神盘”项目。
与此同时，海淀四季青、树村等又接连供地，分流了门头沟高端改善客群。
门头沟改善项目的去化有多难?中骏西山天璟项目2016年拿地，2017年6月开始售卖，从期房卖到了现房，目前还有房源在售。
诸葛找房数据研究中心分析师梁楠指出，门头沟相对于北京其他区域来说，其地处永定河畔、湿地公园之侧的近山水优势是比较大的，生态宜居性更强，这也是吸引置业人群的一个点。另外，门头沟区具有一定的置业客群基础，但对于一些与市场供应相契合的高端用户，其对区域整体的资源配置等的要求也更高，门头沟区在这些方面略显不足。
而对于刚需置业群体来说，一方面其他区域如朝阳、海淀等大量限竞房项目入市，对门头沟依赖的外溢需求形成一定分流;另一方面，门头沟区的改善大盘也提高了刚需客群的入手门槛，致使这部分群体无法“消化”。基于此，门头沟区一方面要进一步加强城市配套建设以及区域资源的优化;另一方面也需要调整供应结构，推出一些契合刚需置业客群的项目，差异化房源供应促去化。
也是吸取了门头沟新房市场过去的经验和教训，最近刚刚上新的金茂、龙湖、金地四道桥“三兄弟”转变了产品策略，主要以61-99平方米的小户型产品为主，不再选择做“大”，而是针对外溢的刚需客群。但这一产品策略的前提是，要有地铁支撑。(记者 王寅浩)
