入市一周年，北京首批高标准住宅项目去化如何？
来源：北京商报 2022-07-25 09:24:57
在“高标准商品住宅建设方案”的考题给出一年后，北京解题的开发商给出了截然不同的“成绩单”。北京商报记者根据北京市住建委官网网签信息统计发现，在2021年北京首批双集中供地的8个高标准项目拿地一年后，网签出现了巨大分化：树村等项目接近清盘，“王四营两兄弟”却不得不面对营销难题，原本并不被看好的首次进京者建发操盘的望京养云与远郊区首个高标准项目住总·山澜苑，却意外卖得还不错，同为融创旗下的高标准项目，却也出现了朝阳壹墅与“树村两兄弟”网签的差距。以控地价、抑房价、引导品质住宅需求为目的诞生的高标准住宅，入市周年后，又为何出现如此大的分化?
去化率的两极分化
“高标准”住宅将三星级绿色建筑、装配式、低能耗等涵盖其中，它让北京优质地块的“狂热”回归理性。入市一周年，北京首批高标准住宅项目去化如何?
北京商报记者根据北京市住建委网签信息统计发现，整体来看，去年的8个高标准项目目前的去化率呈现出一些两极分化的趋势，位于海淀区海淀镇树村南北两地块，同属学府壹号院项目的枫秀雅苑和北地块枫澜雅苑“树村两兄弟”，目前的网签率分别为93.63%和95.38%，已经接近清盘，同时也是8个项目中去化率最好的;而位于朝阳区王四营乡的两个项目中绿·东岳府和朝阳壹号情况就有些不乐观了，目前住建委官网上查询到的网签率仅有7.53%以及14.59%，“王四营两兄弟”的境况不是很乐观。
从区位来看，北京去年首批集中供地共成交30宗地块，仅朝阳就占了10宗，而最后敲定的8宗高标准住宅建设方案中，朝阳共占据4宗，达到50%，除了上述提到的“王四营两兄弟”以外，王四营地块还有另外一个项目——保利锦上，目前已经开了第二期预售，一期网签率目前已经达到了67.45%。
“朝阳区在2021年首批次供地时将诸多相邻地块同时推出，也一定程度上造成了项目之间的内卷。”中指研究院土地事业部负责人张凯也对北京商报记者分析道，同属王四营区位的中绿东岳府项目与保利锦上项目，在区位和规划条件方面非常相似，保利锦上凭借抢跑开盘和差异化竞争(优先供应改善类大户型)等方式，取得了不俗的销售成绩，也一定程度上压缩了区内竞品的销售空间。
但也有熟悉王四营板块的营销负责人直言，抢跑的保利大规模使用渠道也是帮助保利锦上，在本就不乐观的王四营区域提前收割为数不多的刚改用户的主要原因。“那段时间感觉全东边的中介都在给锦上卖房，央企如此用渠道，保利应该是在这个项目上开了先河。”
谈及下一步“王四营两兄弟”的处境，不少营销人士直言“难上加难”。
一方面，王四营从区域来看，虽然地处五环内，但周边配套并非“改善”，工业痕迹较重，生活交通配套滞后，城市未来规划版图上也未见大规模的高级产业;另一方面，保利锦上在完成第一轮收割后，同为保利旗下的另一刚需项目也即将入市，这就给了原本改善需求并不充足的王四营板块以较大冲击。
而接近清盘的海淀“树村两兄弟”，从区位上来讲位于北京海淀，地理位置也较为优越，且在北京21年首批集中供地共成交30宗地块中，海淀区仅有这一宗地块成交，竞争压力也相对较小。不仅如此，学府壹号院项目还有一定的价格优势，该项目为新型“共有产权”商品房，政府持有商品房20%产权份额，也就是购房者能够“8折”买房。
“树村的项目太特殊，海淀的区位加持，融创出现债务危机前的品质依然是经得起推敲的，再加上价格优势，这个项目具备了一切其他项目无法复制的优势。”包括中原地产首席分析师张大伟在内的业内专家都如此评价。
张凯也认为，高标准作为项目的附加值，仍然是受到购房者关注的，但尚未形成购房时的决定性因素。当前北京的市场，核心区改善类豪宅项目成交表现较好，与在经济新周期高净值人群的资产配置需求有密不可分的关系。树村学府壹号院项目市场认可度较高更主要的原因是因为其能够满足这类需求，而其他的高标准项目由于90/70政策限制亦或是地处城市新兴发展区，并不能满足这类需求。
部分项目收获意料之外
另外，在此次的8宗高标准项目中，不算特殊的“树村两兄弟”，望京养云和延庆南菜园的住总·山澜苑分别以77.72%、43.23%的网签率成为“常规版”高标准项目网签的代表。
曾经拿地阶段，屡次被传“算不过来账”的建发，是否真的算不过来账，打响头炮的养云又是否具备可复制性?
对此，建发望京养云项目营销负责人徐超在接受北京商报记者采访时也坦言，项目能够获得比较好的网签，核心原因在于它有20%的政府持有产权份额，所以单价和总价都相对低一些。其次从营销角度来说，在客户群体的定位上，无论是从前期的客户定位还是后面成交的真实情况，都是比较清晰的。
而知情人士也透露，建发在养云项目上确实“不怎么赚钱”，核心出发点也是为了打响在京头炮，因此项目的配置还是比较高，价格优势叠加开发商让渡了一部分利润，卖得不错也是情理之中。
除此之外，位于北京延庆菜园南街的住总·山澜苑项目也在此次的8个高标准住宅项目中表现不错，作为北京远郊首个高标准，项目位置距离北京城中心有着80多公里的距离，但是整体去化率却超越了3个位于朝阳的项目以及另外1个位于城市副中心街区的国誉未来悦项目，确实让市场意想不到。
对此，项目现场销售经理王耀辉在接受北京商报记者采访时表示，延庆市场受局限性影响，多为内生型市场，项目自身品质好，户型设计实用，布局合理，再加上高标准的加持和正确的传导方向，对于项目来说是锦上添花的一笔。
“项目自开盘一直处于热销状态，目前的销售状况由于突发疫情影响，比公司预期的还稍许滞后一些。”王耀辉透露，对于后续来说还暂无促销计划，也不会以降价促销手段来加快销售进度。
“高标准”未能得到“高认可”
整体从目前的情况来看，高标准供地已经一年，除了树村这种极特殊的地块，整体去化效果并不算理想，但是究竟为什么“高标准”没有得到“高认可”，业内专家也表达了自己的看法。
“高标准住宅的设置出发点是非常好的。”在谈到目前高标准住宅的一些问题时，易居研究院智库中心研究总监严跃进对此分析道，理论上高标准应该带来的是好品质，但是目前市场认可度不高，原因在于户型方面设计与市场实际需求是脱钩的，与其说是高标准有问题，不如说是项目的设计方面和市场是脱节的。
诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪也认为，开发商拿高标准后或很容易忽视市场主流、刚需产品等特征，集中关注于满足高标准方案中的规定以及降低成本等，对项目后续的市场认可度、去化率等缺乏实质性策略。在未来，高标准供地或将在此前基础上更加注重市场契合度、结构合理性以及主流需求等规划，以达到更好的效果。
但与此同时，对于高标准市场认可度不高这个话题也有更谨慎的声音，在张凯看来，2021年首批次地块推出之时，房地产市场处于热度升温阶段，加之自集中供地政策公布以来，全国重点城市土地供应暂停了两个多月，因此在土拍时竞争激烈，房企为了拿地纷纷突破利润要求的底线，造成许多地块在投报高标准阶段成交。之后各类调控政策频出，房地产市场迅速降温，这一批地块在开盘之时已属“高位站岗”，降价销售的空间也极为有限。
所以在当前的市场低谷期，仅基本面较好的海淀学府壹号院以及一些有特点的项目(例如竞政府产权份额阶段成交的建发望京养云)成交情况相对较好。但是判断整体市场认可度高低的结论，仍需更多的时间和依据，不能仅从部分高标准项目的去化情况不佳来断定。
“客户还是要看到实实在在的高标。”作为操盘方，徐超直言让客户在看过项目之后真正看到高标准和原来看过的项目确实是不一样的，才能真正放心。(记者 王寅浩 孙永志)
