华润万象生活并购外拓半月连下两子 拟不超33.2亿收购禹洲、中南物业
来源：长江商报 2022-01-25 08:28:33
长江商报见习记者王成朕
连下两子，华润万象生活(1209.HK)开始大展拳脚。
在港所上市一周年的华润万象生活一直保持平稳势态，市值稳居板块第二，此前也鲜有重大收并购案。2022年伊始，华润万家生活开始大展拳脚，在半个月内先后公布收购禹洲物业、中南服务。两次交易总对价不超过33.2亿元。
禹洲物业为禹佳生活服务旗下物管资产，中南服务为中南集团旗下物管平台。此前禹佳生活服务冲刺IPO两次失效，选择出售禹洲物业以降低资金压力，而中南服务已于去年11月12日通过了上市聆讯。
接连收购两家物业公司，对华润万象生活外拓来说，是极具意义的补充。华润万象生活总裁喻霖康表示，到2025年，公司物管在管面积预计将达到4亿平方米。目前其在管面积已突破1.4亿平方米。
在物业服务行业集中度快速提升的背景下，通过收并购将快速扩大公司服务范围，提升区域协同价值，提高市场影响力。
拟耗资不超33.2亿收购两物管企业
上市一年都没有大动作的华润万象生活在近半个月连推两起收购。
1月5日，华润万象生活发布公告称，拟以不高于10.6亿元收购禹洲物业服务有限公司(以下简称“禹洲物业”)。
禹洲物业是禹佳生活服务集团旗下物管集团。而禹佳生活服务最早在2020年12月提交招股书，经历6个月的聆讯期后失效，2021年6月16日二次提交，但2021年12月17日再次失效。截至2020年12月31日，禹佳生活服务为127个项目提供物业管理服务，在管面积1760万平方米，资产负债率高达89.1%。
负债高企，上市未果，禹佳生活服务选择将旗下部分物业资产出售给华润万象生活，以降低资金压力，集中精力聚焦商业板块。1月5日晚间，禹洲集团公告称，出售完成后，集团预计于截至2022年12月31日止财政年度确认出售公司的收益约人民币7.19亿元。
仅两个星期后，1月20日，华润万象生活又公告，拟收购南通长乐物业有限公司(简称“南通长乐”)全部股权及江苏中南物业服务有限公司(简称“江苏中南”)1%股权，收购代价不高于22.6亿元。
资料显示，南通长乐主要提供物业管理服务业务，是香港彩虹物业有限公司的全资子公司，其掌握江苏中南99%的股权。而江苏中南是中南服务的运营主体，拥有5147万平方米的在管面积，合约面积和在途面积共计3941万平方米，预计五年内在管面积将达到9000万平方米以上。
通过此次交易，华润万象生活将获得中南集团旗下物管平台中南服务全部股权。值得一提的是，中南服务刚刚于2021年的11月12日通过了上市聆讯。
以中南服务2020年税后净利润计算，本次并购PE录得近34倍，而以2021年税后净利润1.76亿元推算，则为14倍左右，基本符合物业平均15倍上下的PE值。
2021年，华润万象生活定下“2021年实现第三方拓展4500万平方米”的规模增长目标。财报显示，2021年上半年，华润万象生活第三方外拓面积的1765万平方米中，非居住业态占比近80%，主要是依赖母公司华润置地的导入、政府资源优势及品牌影响力等。
接连收购两家物业公司，对华润万象生活外拓来说，是极具意义的补充，也将降低其对母公司的依赖。
冲击4亿平方米在管面积
2021年初业绩发布会上，华润万象生活就表示，要实现商业运营服务业务维持行业第一，物管业务方面要做行业第一梯队。而据克尔瑞发布的2021年中国物业服务企业在管面积排行榜，华润万象生活在管面积排名第20位。
2021年12月9日，华润万象生活总裁喻霖康在上市一周年品牌发布会上表示，到2025年，公司物管在管面积预计将达到4亿平方米。据其透露，截至2021年12月，华润万象生活的在管面积已突破1.4亿平方米。
而截至2021年上半年，华润万象生活住宅业务在管面积已达1.21亿平米，商业运营服务的已开业购物中心建筑面积达690万平米。截至2021年11月30日物管业务外拓面积同比增长2.4倍，其中非居业态占比超80%。
在具体业绩方面，根据财报，截至2021年6月30日，华润万象生活收入40.14亿元，同比增长28.1%。其中，住宅物业管理服务板块收入为23.92亿元，同比增长42.3%;商业运营及物业管理服务板块为16.23亿元，同比增长11.7%。
对于经营业绩，华润万象生活董事长喻霖康表示，当前亟待改善的就是毛利率。据悉，2021年上半年华润万象生活的基础业务物业管理毛利率仅为13.3%，对比2020年的基础物管毛利率12.3%，有所提升，但和行业相比仍有差距。喻霖康在2021年8月26日的业绩会上回应称，希望以后可以维持在14%-17%之间，目前是一个比较合适的毛利率水平。
上述两宗收购完成后，将扩大公司服务范围，加强物业管理组合，提升集团区域协同价值，提高市场影响力，并通过提供更多物业管理服务获得额外收入来源。
