新的竞争选手来了！两家大型公募首只REITs受理 环球焦点
来源：证基风云 2023-06-21 20:16:24
【资料图】
自2021年5月首批公募REITs上市以来，截至目前，已陆续有28只公募REITs产品完成首发募集，最新规模合计超过900亿元，资产类型涵盖产业园区基础设施、能源基础设施、高速公路基础设施、仓储物流、保障性租赁住房等。
公募REITs的扩容步伐还在加快，两家大型基金公司首次进军市场。
《国际金融报》记者注意到，今年6月以来，上交所和深交所分别受理了工银瑞信基金和易方达基金旗下的REITs产品，两只REITs的基础资产分别是高速公路和产业园区。
同时，中金公司(行情601995,诊股)旗下一只产业园区REITs也于本月成立。此外，博时、华安、红土创新、中金基金旗下的4只REITs在今年4月获批扩容。
截至目前，市场上已成立的公募REITs数量已达28只，最新规模超过900亿元。
新竞争者加入
深交所于6月14日披露的公告显示，易方达广州开发区高新产业(行情300832,诊股)园REITs的申报已获得受理，基金管理人是易方达基金，原始权益人为广州开发区控股集团有限公司。
根据基金招募说明书，该REITs的存续期为50年，基金所投标的资产位于广州科学城核心区的核心位置，底层资产基础设施有三处，分别是创新基地、创新大厦园区、创意大厦园区，合计占地面积约27万平方米。三个底层资产是广州开发区推动创新创业、构筑科技创新体系的主要载体和关键园区，吸引了电子信息行业、新材料新能源产业以及生物医药行业的企业入驻。
资料显示，易方达是目前公募资产规模最大的公募基金公司，这不仅是该公司首个公募REITs项目，同时也是广州市首单产业园区类基础设施公募REITs项目。
产业园区类的基础设施颇受公募关注，在易方达申报之前，中金基金旗下的中金湖北科投光谷REIT于6月9日成立，成立规模超过15亿元，底层资产位于武汉市东湖高新(行情600133,诊股)区的光谷软件园（A1-7、C6、E3栋）和互联网+项目两处产业园区资产。
截至目前，市场上已成立的产业园区REITs已有9只。其中，华夏基金和国泰君安(行情601211,诊股)资管旗下各有两只产业园区REITs，其余5只REITs分别属于博时、建信、华安、东吴、中金基金。从规模来看，位于苏州的工业园区REITs规模最高，接近35亿元，所有产业园区REITs规模均超过了10亿元，园区位置主要集中在北京、上海、深圳等一线城市，以及杭州、苏州、武汉、合肥等二线城市。
另一家大型公募工银瑞信基金也是首次申报公募REITs项目，根据上交所披露的公告，工银瑞信河北高速集团高速公路REITs已于6月8日申报并获得受理。
根据基金招募说明书，该REITs的存续期为40年，底层资产为荣乌高速公路（大王店枢纽互通至冀晋界段）。
高速公路REITs也是公募REITs中的热门产品，除了上述工银瑞信基金的产品外，市场上已成立的同类REITs共有7只，同时，还有1只已受理通过。这些REITs分别来自浙商证券(行情601878,诊股)资管、平安基金、华夏基金、国金基金、中金基金、华泰证券(行情601688,诊股)资管旗下。
两大类最受欢迎
自2021年5月首批公募REITs上市以来，截至目前，已陆续有28只公募REITs产品完成首发募集，最新规模合计超过900亿元，资产类型涵盖产业园区基础设施、能源基础设施、高速公路基础设施、仓储物流、保障性租赁住房等。
今年以来的REITs扩容正在加速。据记者统计，截至6月8日，上交所今年受理了5只公募REITs的发售申报以及2只公募REITs的扩募申报；深交所今年受理了1只公募REITs的发售申报以及2只公募REITs的扩募申报。4只扩募的REITs分别来自博时、华安、红土创新、中金基金，类型包括产业园区和仓储物流。
从目前成立的公募REITs类型来看，产业园区和高速公路这两种类型最受公募基金青睐，二者合计数量达到16只，占目前总成立数量超过一半。
对于公募REITs的加速发行以及扩容，公募排排网产品运营经理徐圣雄告诉记者，公募REITs的扩募将引入较为优质的资产，使底层资产在不同维度呈现出分散性及多样性，有利于降低单一资产变动对整体价值的影响。其次对于某些项目，扩张后能够形成一定的规模效应，可以降低运营成本，便于优化项目配置，从而提高项目收益水平。
玄甲基金总经理林佳义表示，今年投资者避险情绪浓重，此类产品相对好销售，叠加经济下行背景，政府推动基础建设投资对冲经济下行等因素，这会驱动更多公募发行此类产品。此外，REITs项目的回报预期目前相对偏中性及乐观。
但由于底层资产的差异较大，REITs产品的表现也有着明显分化。徐圣雄认为，投资者在接触这类产品时首先要了解项目本身的基本面风险，例如资产层面的营收状况、产业方的运营能力、宏观经济或行业周期对于项目的影响等。其次是流动性风险，当前投资者结构较为单一，市场流动性有限，二级市场价格也会受到流动性的影响。
林佳义还表示，有些REITs项目需要穿透底层资产去评估投入及回报，如果经营不善也可能出现回报不如预期的情况。
