滨江东精装三房只卖400多万?产权已缩水至不足50年
来源：新快报 2022-01-19 13:55:59
新快报讯 见习记者魏鑫报道，由于配套成熟、江景资源丰富，海珠滨江东动辄10万+/平方米的房价让不少刚需族望而却步。但近日，“400多万元入住滨江东一手现楼精装三房”的推广被各路中介刷屏朋友圈，参考该楼盘的地段和周边房价，这价格确实足够惊喜，吸引不少购房者关注。记者实地走访发现，该楼盘产权已缩水至不足50年，户型也不够方正。
90年代“江南第一楼”再推新货，少量特价单位
明珠花园上世纪90年代就已开盘，因其采用当年流行的“港式设计风格”一度被誉为“江南第一楼”。中介人员所说的“428万元/套起买海珠现楼”，就是这个位于海印桥南边的明珠花园。
“放了10套特价房，低层中层都有”，一名房产中介向记者表示，开发商为了回笼资金才放出特价单位。记者从房产平台获悉，项目目前的市场均价约5.5万元/平方米。
值得注意的是，明珠花园本来规划6栋住宅，其中4栋早已售罄交楼，但因资金问题有2栋烂尾，更换开发商后余下的2栋直到近两年才建成，并于2021年推出;目前只剩一栋未售罄。据业内人士透露，“那2栋楼烂尾的时候只建到第5层，从第5层往上都是全新建的”。
另外，该楼盘是在1996年建成的，地也是上世纪90年代拿的，意味着本次出售的虽然是新房，但其产权已不足50年。
此外，由于建成年代较早，小区外观稍显老旧，内部也没有什么园林景观，整体居住环境一般，有网友就吐槽道“楼龄太大了，如果追求居住质感，500万元预算其实可以在离市区远一点的地方买到更漂亮的新房子”。对此中介人员也向记者表示，不少看中这个楼盘的客户，大多是有“海珠情怀”的本地居民。
地段和配套是卖点，但户型不够“方正”
据了解，购房者除了价格，也看中明珠花园的“地段”和“配套”。项目距地铁10号线(在建中)滨江东路站约800米;步行至8号线晓港站也在1公里左右;还有海印大桥、新港东路等交通路网，不管是坐地铁还是自驾，均可快速通达越秀、天河、金融城、琶洲、南沙等地，“从这里开车去珠江新城大概只需要15分钟”。
项目所处的滨江东是目前整个海珠商业、教育资源大量集中的板块，小区周边的生活配套已经非常成熟：江南西、中大、北京路、客村五大商圈在15分钟车程内;周边中小学有滨江东路小学、前景路小学、广州五中(省一级)、九十七中(省一级)、南武实验中学(省一级)等多所优质公立学校(学位分配以教育局分配为主);三甲医院、城市公园基本也是“举步即达”......配套不完善是很多近郊新盘的通病，成熟的社区配套让明珠花园加分不少，对看中居住便利性的“老广”来说是一大吸引点。
值得关注的是，该盘距江边较远，大部分单位并不能望江。目前项目在售是B4栋百合阁，为单体楼，共25层，其中1-3层规划商业，4-25层为住宅，大约有176套货。产品涵盖建面约93-103平方米三房现楼住宅，全部带装修，主打“超80%使用率”和“智能家居”。
有别于常规户型，该户型餐厅和客厅不够方正，但从实际体验上来看，餐厅和客厅都是一个独立的长方形，但是交界处是一个三角形，不至于影响动线走位。关于单位选择，东南向5号房、南向6号房可以避开噪音，光线也比较好。
目前实景样板房已开放，所有在售单位均带装修交付，销售人员表示，“交完首付即可办证，可享一定优惠”。
周边二手房价6万-12万元/平方米
“500万元不到在滨江东这边选择很少”，一名房产中介人员介绍说，周边二手房的挂牌均价在6万元/平方米左右。
记者从贝壳网获悉，距离明珠花园较近的二手房主要有单体楼悦龙阁、海印南苑和滨江新城市花园，其楼龄基本在20年左右;其中滨江新城市花园1月参考均价是60026元/平方米、海印南苑最新均价是46367元/平方米、悦龙阁最新均价是49557元/平方米。
滨江东板块开发很早，有着对望二沙岛的地段和自成一派的成熟配套，基本已没有什么建设空间。板块内的住宅供应已二手房为主，多为楼龄超20年的小高层。
作为主打江景和地段的传统高端住宅聚集区，从上世纪90年代开始先后有金海岸、中海锦苑、珠江广场、海珠半岛花园等项目进驻，最新挂牌价从6万多到12万+/平方米不等;整体户型偏大，改善型特征较为明显。
业内人士：还看好琶洲、沥滘的置业前景
“我觉得未来两年，中心区的置业需求可能会集中在海珠”，有业内人士认为，海珠大量旧改项目会在未来带来“持续且稳定的供给”，且海珠丰富的产品段可覆盖刚需和改善广泛的置业需求，在天河、越秀等中心区供应稀缺的情况下，海珠的置业热度将会有所上升。
想在海珠“上车”的刚需族可关注海珠南部(沥滘片区)。今年沥滘片区有大量旧改蓄势待发，旧改面积足足是猎德村的4.8倍，;去年12月沥滘更是传来新增93.85万方住宅用地的消息...这些地将在未来为海珠带来一些新房供应，整体城市面貌和配套也能得以升级，再加上背靠“南部创新湾”规划，不少房产从业者均看好该片区的置业前景。
目前该片区内有新房越秀·天悦江湾(约11万/平方米);二手房珠江御景湾社区(约3.2万/平方米)盛景家园(约3.9万元/平方米)。房地产市场研究专家邓浩志认为，未来片区内供应量较大，整体住宅定位会偏偏需一些。
值得一提的是，琶洲也是海珠被市场看好的置业板块：总价上千万元的保利海珠天珺一开盘“即罄”;在限价的影响下，位于万胜围的保利天悦仍有10万元/平方米以下的成交价，可能因为琶洲产业目前还在起步阶段，“如果预算足够，可以考虑”。
“琶洲有些楼盘实施限价，性价比较高”，邓浩志认为，琶洲板块因为住宅稀缺、产业高端(电商总部)、江景资源等因素，和海珠南部(沥滘片区)一样较有价值，但目前琶洲板块的房价已经高于海珠其他板块，置业门槛偏高，更适合改善型购房者。“购房者可根自己的预算和需求决定买哪里”。
