北京如何在城市更新上做大文章？加快立法 做好五大关系
来源：北京商报 2022-07-13 08:15:27
减量发展的北京，将在城市更新的话题上做出大文章。2022年7月12日，首届北京城市更新论坛会议暨北京城市更新联盟启动仪式在北京首钢园区举行，北京市副市长隋振江在开幕式上致辞表示，北京市和各有关部门及有关区要大力加强政策创新力度，加快北京城市更新条例立法。
做好五大关系
城市更新是指对城市建成区、城市更新形态、城市空间形态和功能的持续完善和优化提升，也是存量空间资源的提质增效，城市更新的内容是立法的根本性问题。
目前，就全国范围内城市更新条例颁布状况来看，上海、深圳已颁布实施城市更新条例，广州城市更新条例也已面向社会征求意见。作为第一个提出减量发展的超大城市，北京在发展城市更新时如何平衡增与减的关系颇受瞩目。
就在一个月前，北京市住建委也在官网对多部门联合起草的《北京市城市更新条例》(以下简称《条例》)启动征求意见，内容包括五大类十二项。五大类分别是居住类、产业类、公共设施类、公共空间类和区域综合类，十二项内容分别为老旧平房院落、老旧小区、危旧楼房、老旧厂房、低效产业园区、老旧低效楼宇、传统商业设施、老旧市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施、公共空间和区域性综合中心。通过上述工作达到居住类解危排险、提升品质，产业类存量空间提质增效、公共设施类保障安全运行和补足短板、公共空间提升城市环境品质，区域综合类实现城市功能布局优化，片区可持续发展。
事实上不止增与减，据北京市住房和城乡建设委员会副主任张国伟介绍，条例起草过程中，北京将注意把握好五个关系，即增与减的关系、央与地的关系、动与静的关系、新与旧的关系和义与利的关系。
具体来看，增与减方面，在首都减量发展的大背景下开展城市更新精准投放增量空间用于改善民生补足短板;央与地方面，优先用于保障中央政务功能;动与静方面，要做到既通过城市更新增加城市活力，又让核心区静下来;新与旧方面，统筹新建与存量建筑改造，统筹新旧标准;义与利方面，即权利与义务，明确物业权利人的权利义务和责任，解决“我要更新”和“要我更新”的问题。
更有弹性与灵活性的支持政策
各方关系之外，北京在城市更新方面的支持政策也颇受关注。
国家开发银行北京市分行副行长王绯也提出，在北京老城更新改造中，开发性金融的支持作用必不可少，需要充分发挥开发性金融功能作用，坚持规划先行、政府引导、市场化运作，加强顶层设计、资源统筹，融资融智支持城市更新行动。
对此，张国伟介绍道，规划和土地方面，此次立法着力加大改革力度，规划方面对存量建筑改造的功能混合、规模管控予以更多的弹性和灵活性，土地方面适应市场经营的需要，为存量国有用地使用权的配置方式、价款年期提供更丰富、多样化的选择，切实降低成本。
手续办理方面，通过立法建立适应更新项目的审批制度，强化前期会商研究，集中解决疑难问题，各部门办理立项、土地、规划、建设等手续，审批标准要尊重历史、立足现状、不搞一刀切。
财税金融政策方面，明确市区人民政府应当对涉及公共利益、产业提升的城市更新项目予以资金支持，纳入城市更新计划的项目依法享受行政事业性收费减免，纳税人依法享受税收优惠政策。鼓励依法发行地方政府债券、企业债券，设立城市更新基金，筹集改造资金，金融机构可依据审查通过的项目实施方案提供项目融资。
更大范围的“1+N+X”体系
除了具体的政策解读，在总的政策框架搭建上，北京市规划和自然资源委员会党组成员、总规划师，北京市城市规划设计研究院院长石晓东强调，政策创新在这个过程中是非常重要的，框架设计实行“1+N+X”体系，1是核心文件，N是分类更新办法，X是大量配套性文件。这个过程中既需要释放功能、规模、产权的能量，又需要配套财税经支持，更需要政府企业居民协同。
石晓东解释称，“1”就是城市更新的行动计划、指导意见和更新条例，“N”涉及到不同指导政策，老旧小区、破旧厂房等等，X是大量的具体措施。这里最重要的工作就是城市更新条例的制定，依法向社会宣示将来更新有多少重要的方向、有多少政策的支持，激励大家各方面积极地投入到更新工作。
中国人民大学国发院高级研究员秦虹也认为，城市更新需要尊重规律，统筹谋划，未来城市的片区更新要从1.0版本到2.0版本，不是以大规模重建为主，而是留改拆有机融合，充分尊重当地更新地域的人脉、文脉、地脉，通过综合统筹解决城市更新中所遇到的政策层面、实践层面、企业参与、盈利等困惑。
“规划的核心是基于空间，但目的不仅仅是空间，而是协调多元利益主体在空间的交互作用。”石晓东最后表示，首都规划已经进入到一个治理时代，推动新时代首都发展的过程中，本质上要坚持的是首都功能的发展，根本要求是高质量发展，出发点和落脚点是要让人民生活幸福。因为是首都，标准就要是首善标准，就是要做示范和表率。(记者卢扬实习记者孙永志)
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北京首批升级改造商圈销售同比增四成
北京商业领域城市更新正在加速，7月12日，北京市商务局副局长郭文杰在首届北京城市更新论坛上透露，通过对北京完成升级改造的22个商圈统计监测看，2021年，除环球度假区商圈尚未纳统以外，其余21个商圈限额以上商业单位实现零售额1794亿元，同比增长43.7%，两年平均增速32.6%，占全市社零额的比重达到12%。
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除了商圈的整体改造成绩单亮眼，单体项目在进行更新之后，收益和成绩也得以提升。从老百货变身国际甲级写字楼，中粮·置地广场在租金和纳税额上都得到了提升。大悦城控股北京大区产业与写字楼条线负责人介绍，中粮·置地广场的前身为三利百货，经过近十年的改造，2018年实现商务办公、休闲和生活服务相结合的配套覆盖。“此次改造之后，该项目利用存量产业空间资源，不仅助力区域产业发展，而且改造后的租金提升275%，人均纳税额提升293%。”上述负责人透露。
同样是大悦城控股旗下的中粮广场，几经改造收益也十分可观。北京商报记者获悉，1996年10月开业，彼时该项目C座以百货零售、餐饮娱乐业态为主，后来调整改造成为家具专业卖场。但在2017年，中粮广场C座历时227天改造，从外观形态、空间结构、园林景观、商业配套等各个方面进行提升改造，从而加速产业结构优化升级。改造后中粮广场的资产评估值增长20%。租户中的金融、文化、商业服务类企业占比也提升至85%，相比以往租户定位更加精准。
各大项目通过更新收获了相应的回报，这也让越来越多的商业项目加入了城市更新的行列。
开业不久的三里屯太古里西区，正是由原来的雅秀大厦升级改造而来。三里屯太古里总经理马泽丹指出，改造完成后的太古里西区，地上四层地下三层的面积中仅引入了含餐饮在内的16家店铺，就是为了给每个店铺留出足够的设计空间，吸引知名品牌在此设立更高规格、更大规模的全球旗舰店。
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此外，汇京双子座大厦是大悦城控股首个通过轻资产管理输出模式实现管理拓展的项目，2020年GIC与大悦城控股签订管理输出协议，商业裙楼及写字楼计划在今年底整体开业。大悦城控股方面透露，预计项目五年整体现金流收入提升50%。
在助力北京城市更新、促进创新型商业的过程中，商业更新也要多方协作形成合力。“建设国际消费中心城市是个系统工程，商业领域城市更新与文化、体育、旅游、会展行业相伴相生、融合发展。”郭文杰表示，需要市、区相关政府部门和企业、协会等单位进一步加强沟通协调，全市一盘棋，形成工作合力，共同推进建设培育国际消费中心城市。(记者刘卓澜王维祎)
