盘活资产！保障性租赁住房公募REITs来了机构比拼再升级

来源：北京商报 2022-08-08 14:15:50

继红土创新、中金基金旗下保障性租赁住房REITs获批后，近日，第3只同类产品落地北京，并即将开售。在业内人士看来，保障性租赁住房公募REITs除了有盘活资产与释放现金流的经济意义，还有极大的社会价值。需要注意的是，在新品落地的同时，国内单一基金管理人旗下获批公募REITs最高数量也步入“3”时代。放眼未来，随着公募REITs产品数量逐渐增多，相关业务能力的比拼也将再度升级。

保障性租赁住房公募REITs迎新

公募REITs市场再添新丁。8月5日，华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金(以下简称“华夏北京保障房REIT”)获得证监会注册批复。据了解，该产品将尽快启动发售工作。而在该产品获批前，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT作为首批保障性租赁住房REITs于7月29日获批，且已于8月2日披露基金合同、招募说明书、询价公告等相关法律文件。换句话说，当前保障性租赁住房公募REITs产品已增至3只。

就华夏北京保障房REIT的产品情况看，该基金由北京保障房中心有限公司作为原始权益人，中信证券作为专项计划(ABS)管理人，华夏基金作为基金管理人发起设立的基础设施公募REITs，其底层资产为北京市海淀区文龙家园和北京市朝阳区熙悦尚郡两处公共租赁住房项目。其中，文龙家园项目和熙悦尚郡项目分别于2015年和2018年投入使用，楼龄短、物业品质良好、社区内生活配套设施齐全、交付标准高、出租率较高，是北京市具有代表性的公共租赁住房项目。

中国(香港)金融衍生品投资研究院院长王红英在接受北京商报记者采访时表示，“通过成立保障性租赁住房公募REITs的方式把原有保障房资产现金化，能够使更多的资金投入到新的租赁房建设当中，让老百姓安居乐业的同时，也能够更好地为经济发展作出贡献。因此，这类公募REITs除了有盘活资产与释放现金流的经济意义，还有极大的社会价值”。

而在产品本身足够优秀的前提下，王红英认为，未来保障性租赁住房公募REITs的数量有望持续增多。

财经评论员郭施亮也预测，未来可能会有更多城市响应落地有关保障性租赁住房公募REITs的产品，这也是对“房住不炒”政策的体现。

机构比拼再升级

“过去，类似于大基建、产业园区、保障性住房等项目，尽管有一定效益上的表现，但更多的是一种公益行为，因为这些项目的大部分资金来源都是地方政府或者国开行等机构发行的金融债来支持建设的。”王红英坦言，“如今这些项目形成公募REITs之后，是国家从间接融资市场为主的融资方式，走向间接与直接融资并举的发展道路，可以为投资者带来较好收益的同时，也为其拓宽出一条理财的途径。”

正如王红英所说，随着最新的华夏北京保障房REIT获批，国内单一基金管理人旗下获批公募REITs最高数量也步入“3”时代。在此之前，华夏越秀高速公路REIT和华夏中国交建高速REIT已分别于2021年12月和2022年4月成立，这也使得不同机构之间关于公募REITs管理能力的比拼进一步升级。

同花顺iFinD数据显示，目前市场上正在运作的公募REITs共计14只，加上近期获批但尚未成立的3只保障性租赁住房类产品，累计已达到17只。除了上述提及的华夏基金获批产品达到3只外，中金基金和红土创新基金旗下获批产品均达到2只。此外，富国基金、博时基金、鹏华基金、平安基金、建信基金、中航基金、国金基金、华安基金、东吴基金以及浙商资管共10家基金管理人旗下各有1只产品获批。

从各只产品具体的投向看，目前公募REITs主要集中在经营权与收费权这两类产品当中，比如高速公路、产业园区等。王红英分析，“由于这类资产的运营的稳定性比较高，而且大部分都是由政府管理，本身信用评级也相对较高，对于投资者来说，收益有较好的保障”。未来，尤其是在“双碳经济”以及“房住不炒”的政策背景下，公租房租赁、商业地产以及新能源等方面的公募REITs产品会有较大的发展空间。

综合已经成立和申报材料产品以及对应基金管理人情况看，王红英表示，多数基金公司之前的投资更偏重于企业的财报分析与价值评估，但是未来，产研融合的投资方式与过去单纯依靠股票估值的投资思路有本质区别。郭施亮也指出，由于投资者更看重投资回报率、项目优质与否、项目周期、底层资产等因素。所以，对于基金经理而言，还需要研学与实体产业有关的知识。

此外，从普通投资者角度出发，王红英表示，“要帮投资者做好风险教育，尽管目前的公募REITs产品实力都很稳定，整体而言，甚至出现了结构性上升趋势，但也不排除因经济周期、疫情等对实体产业的影响，所以要及时且全面地强调风险”。(记者刘宇阳实习记者姬穆沙)