商业基础有空白 SKP选择大屯路这一商业洼地，是福是祸?
来源：北京商报 2022-08-18 17:16:02
40多万平方米的金泉港都没有激活大屯路这一商圈，北京SKP能做到吗?近日，北京商报记者发现，北京华联(SKP)百货有限公司(以下简称“北京SKP”)旗下北京华联美好生活百货有限公司正式注册了“DT51”及“DT51会员服务”微信公众号。同期，DT51已经在各大招聘网站上进行人员招募。可见，DT51为入市做好了铺垫。不过，即便拥有多条地铁换乘、多个中高端社区以及北京高端私立医院，大屯路商业多年来在北京市场仍未盘活。分析指出，该商圈虽具有很强的消费潜力，但商业规模难以形成，客流大多在此进行换乘而非停留。此外，北京SKP新作不仅要思考如何激活大屯路商圈，更应该思考如何在此打造北京新地标。
预计四季度入市
运营人员的招聘启动，或多或少意味着一个商业项目即将步入开业阶段。近日，北京商报记者从北京SKP官网上看到，招聘职位中多了不少针对北京DT51的岗位，例如媒体公关主管、营运管理员、顾服接待主管等。同时，在BOSS直聘上也有相似的岗位招聘。工作地址显示，DT51所在位置为北京朝阳区大屯地区2号绿隔产业用地1-7。
北京商报记者根据上述地址走访看到，该商业所在位置紧邻5号与15号地铁换乘站大屯路东站，建筑主体已经建成，场外草坪等基础设施正在修整完善中。不过目前整个区域仍被围挡遮盖。
根据现场施工人员透露，该项目目前正在进行内部装修，预计一个月左右可以完成内装，开业时间暂定在今年四季度。
同样，北京SKP相关人员也向北京商报记者证实了该项目的存在，但针对未来入市项目名称、业态结构等细节性内容，该人员并未透露。
公开信息显示，DT51作为北京SKP旗下新项目，定位年轻潮流，总共覆盖地下1层、地上7层。从招聘信息中不难发现，SKP SELECT和SKP BEAUTYSELECT等自营品牌也会进驻DT51。
此外，以“DT51”及“DT51会员服务”命名的微信公众号已于近日成立，公众号显示，该账户认证主体为北京华联美好生活百货有限公司。
DT51的入市其实早在一年前就埋下伏笔。去年9月，北京华联商厦股份有限公司(以下简称“华联股份”)发布公告显示，华联股份与北京SKP签订了《股东出资协议》，双方共同出资设立一家商业运营公司，命名为北京华联美好生活百货有限公司，注册资本金额为2亿元。其中，华联股份以自有资金认缴出资0.6亿元，占北京华联美好生活百货有限公司注册资本30%，北京SKP认缴出资1.4亿元，占北京华联美好生活百货有限公司注册资本70%。北京华联美好生活百货有限公司主要承租并运营位于北京市朝阳区北苑路东侧、五南路北侧(2号地)的商业项目。
商业基础有空白
北京SKP看上的大屯路商圈在一定程度上并不能算作商圈，北京商报记者走访看到，该区域并没有大型的商业综合体，多为住宅、社区。在商业方面，大屯路区域内多以社区商业和路边店为主，业态以餐饮为主。
虽说大屯路商业空白，但这并不意味着没有商业体关注或曾试图撬动大屯路的潜力。40多万平方米大型综合体金泉港进驻大屯路时曾备受关注，但该项目目前只剩下超市和影院功能以及少量个体商户。而金色的建筑区域也沦为了写字楼及出租屋。同样，太阳飘亮购物中心也难逃“怪圈”，多次调整也始终没有完全盘活，处于冷冷清清的状态。大屯路商圈的发展总是“一波三折”。
商业空白、没有形成联动，不代表大屯路没有解药。北京商报记者走访时还看到，该区域的住宅水平在北京市场中并不算低，甚至可归于中高端。该商圈的链家人员表示，周边融华世家、凯旋城、紫薇·天悦等小区房价平均每平米在10万元左右，属于中高端小区。
同时，DT51所在位置的南、西方向正对和睦家、美中宜和高端私立医院，这为DT51未来发展提供了更加精准的客群。北京华联集团董事长畅丁杰曾在公开场合透露，“在华联集团看来，高端时尚行业是否落子该城市，主要看两大资源，一是教育，二是医疗”。
大屯路为何始终难以在北京商业中占有一席之地?北京国际商贸中心研究基地首席专家赖阳认为，“超市加百货的零售业态无法支撑整个商圈的发展”。大屯路商圈内的商场多为百货零售业态，这就使得商圈内商场为同类型供应，缺乏多元素文化吸引消费者驻足。
“换乘站是天然的消费枢纽。消费者更倾向在地铁换乘的商圈或商业体约会、聚餐，崇文门、西单等换乘车站就是较为明显的例子。”赖阳指出。
与此同时，赖阳还表示，大屯路商圈并没有出色的首店优势，也缺乏美术馆、潮玩手办店等休闲文化元素，留不住消费者的商场自然会出现大量商家退租、店铺空置较高的现象。
探路商业洼地是福是祸
北京SKP选择大屯路这一商业洼地，是福是祸?
赖阳指出，DT51应有区别于SKP的独特发展模式。作为自带“SKP光环”的新项目，DT51应对大屯路商圈的发展弱项做针对性的改进，最重要的就是对多元素文化短板的修补，引进区域餐饮“首店”、亲子体验门店、互动体验类店铺等多个品类，打造室内休憩空间及室外场景空间等特色打卡地，通过强化休闲娱乐业态来增强家庭属性及消费黏度。
“SKP商场的坐落位置与地处商圈无关，是商场品牌所具有的强大吸引力，如果DT51是对SKP的完全复制，则会存在商品同质化及客群分流的风险。”赖阳表示。
今年2月，北京市商务局会同市财政局、市公安局等10个部门印发了《关于进一步促进商圈发展的若干措施》，提出了14条促进商圈发展的具体举措。《措施》强调，应在创新商圈管理体制和运营机制方面，鼓励因地制宜创新街区治理模式，建立多方共建机制，助力打造地标性商圈。
大屯路商圈下一步发展应做更充分的统筹性的针对消费人口和购买力的调研。中购联购物中心发展委员会主任郭增利认为，不论是属地政府还是入场的新项目、新企业，都应对商圈进行精细的调研，针对所在商圈做增量补充，而非同质化竞争。尽可能和原有商业形成互补，给予辐射地区更大的商业影响力，释放辐射地区更大的消费活力。
郭增利认为，大屯路商圈拥有较大的消费人口和较为便利的交通优势，随着需求侧细分化、个性化、品质化趋势的形成和深入，应找到更适合自身发展的商业特点，打造区域地标建筑，弥补区域商业空白。(北京商报不等式调查组)
