【重庆案例】两次评估值相差上亿元？法拍厂房价值是否被低估？
来源：哔哩哔哩 2023-07-07 19:21:01
我们之前分享了许多与评估相关的案例，其中既有涉及评估方法、评估时点等问题的讨论，也有对本地评估机构与外地评估机构之间差异的探讨。
(资料图片)
那么今天我们再通过一个案例，来了解一下是什么原因导致两次评估值之间竟然相差了上亿元不止。其背后又有什么样的故事呢？
我们一起来了解一下这个案例。
案例
现实生活中很多企业主，往往会选择租地建厂，但是一旦涉及征收拆迁，就极易引发相关纠纷。
今天分享的案例中，一处彩钢棚厂房被征收，三家公司被卷了进来，分别是：地主公司、租户公司与“房主”公司。这其中还涉及了两次诉讼与三份合同。
那么，其中到底有怎样的纠葛，我们接着往下看。
▼厂房被征收 两次评估为何相差上亿元
2020年1月3日这块位于重庆某区的一处彩钢棚厂房被划入了征收范围。
同年，1月13日，当地某行政机关与A模具公司签订《重庆市**区国有土地上房屋征收协议书》（下称《协议书》），这个协议关联着亿元的补偿，其中彩钢房的补偿为亿元左右。
《协议书》显示，经双方协商，A模具公司自愿按照《补偿方案》选择货币补偿安置方式，达成以下协议：A模具公司房屋坐落位于**地块，房屋产权人为A模具公司。经认定为合法建筑结构彩钢维护彩钢顶，建筑面积平方米。最终经认定合法建筑补偿费109594334元。被征收房屋的补偿、奖励、补助等费用共计亿余元，
●第一次评估——2020年5月
巧合且有趣的是，在协议书签订完成的近5个月后，某房地产评估机构于2020年5月4日出具了一份《房地产估价报告》，显示前述被征收厂房的评估总价也为109594334元。
问题来了，大家注意看被征收厂房的协议补偿费和该厂房的评估总价居然一模一样。
有心的大家有没有注意到这个问题：
评估报告是在协议书签订后的几个月后才作出的。但是，5月份评估报告的被征收厂房评估值居然与1月份协议书中显示的厂房补偿费的数值完全一致。
这不免让人怀疑，被征收厂房的评估流程是否经得起考验呢，为什么后评估的评估值与先协议的补偿费竟然会完全一致呢？
那么，这个被征收厂房，究竟价值多少呢？
▼被征收厂房差点被法拍 法拍价格仅值239万元
有趣的是，由于一些纠纷，该彩钢房差点被法拍。
●第二次评估——法拍期间
重庆该区法院也委托房地产评估机构对**地块上需拆除的地上建（构）筑物、附属设施及需处置的办公用品等34项资产的变现价格评估。评估报告显示，该项资产的评估总值为239万元。
这个评估值真的是令人难以置信，之前评估值亿元之多的厂房如今竟然只值239万元吗？
为什么这个厂房会被法拍呢？我们翻阅了相关的裁判文书后发现，原来在此之前，地主公司和租户公司之间竟然还有一次合同纠纷。
同纠纷关注点
●地主公司——A模具公司
2006年，A模具公司获得涉案土地的土地使用权，证载用途为工业用地，土地使用权类型为出让。
●租户公司——B物流公司
2012年11月，B物流公司从地主公司手中租用了该涉案土地，并约定租赁期满后，租户公司应自行拆除临时厂房及设施设备。
合同签订后的第六年（2018年3月），因欠租问题，地主公司将租户公司告上法院。随后，在2019年2月，法院判决双方合同解除。租户公司需要需支付193万余元租金并支付违约金、土地占有使用费；此外还需腾空租赁地块并恢复至交接时原状后，将该租赁的土地交还给A模具公司。
一审判决后，租户公司提起上诉，但是被驳回了上诉。
随后，因为租户公司并未履行相应义务，地主公司申请了法院强制执行。
●房主公司——是否是C物流公司呢？
这时，突然跳出了另一家公司（C物流公司），其拿出了一份合同和相关的工程结算等材料，力图证明其是“房主”公司，并提出了执行异议。
那么这家公司是否真的是“房主”公司呢？
在随后的法院判决中我们了解到，由于这家公司提供的合同只有复印件而没有原件，且其提交的工程总费用表、工程结算表中无相关签字确认信息，因此法院认为该证据不足以证明其案实际出资建设该工程。随后法院裁定驳回了C物流公司的执行异议。
此后，C物流公司不服该裁定，向渝北区法院提起执行异议之诉。后由于B物流公司又提出（案涉厂房）确权之诉，便向法院申请撤回执行异议之诉。
2022年5月开始C物流公司开始寻求行政救济方式，要求确认彩钢房的权属问题等。
总结和分析
那么到这里，A、B、C三家公司的纠纷我们已经了解了，我们再说回其中的评估问题。
在此前地主公司与租户公司的纠纷中，三家公司均表示认可该彩钢棚厂房为违章建筑。
如果该厂房被认定为违章建筑的话，那么其评估值和补偿款都会大受影响，甚至其是否应该补偿也应重新考虑。
此前我们也分享了违章建筑评估补偿的相关问题。大家可以再翻阅之前的文章内容，了解更多细节。
（请参考：【河南案例】遇到征收拆迁，为什么建议尽快进行评估？一个案例告诉你评估报告的证据优势！）
再次提醒大家：
评估在相关征收拆迁案件及其相关补偿中，起着举足轻重的作用。一方面，评估值往往决定着补偿数额；另一方面评估在鉴证的基础上还提供了一个公允的价值判断；同时，作为第三方机构，其独立性等决定了其具有更强的证据优势。
而在这个案例中，第二次评估属于法拍相关的评估，因此评估价与正常的评估价之间一定是会存在差异的。此外，也涉及到了是否是违章建筑的问题。
但是像这个案例中，估值差异如此之大的情况，确实也是比较少见的。
最后，在拿到评估报告后，如果我们发现评估值的确存在极其偏低等不合理情况，应该及时提出异议，或者寻求其他救济方式。
（请参考：【评估案例答疑】对评估和补偿结果不满，申请复核与鉴定时，千万别犯这两个错误！）
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